פסק-דין בתיק עמ"נ 1977-02-12

מבוא

1.     המערערת יזמה תכנית להרחבת רחוב יהושע חנקין בעפולה (תכנית עפ/מק/5/180 שתשריטה צורף כמוצג 3א), בקשר לחלק ממקרקעין בגוש 16697, התוכנית פורסמה למתן תוקף ביום 25.12.2005. המשיבה אשר מחזיקה בחלקה 13 באותו גוש ועליה מבנה המושכר על ידה, הגישה תביעה מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה-התשכ"ה-1965 משום שלטענתה התוכנית הנ"ל פוגעת בזכויותיה (הרחבת הכביש נעשית לתוך חלקה 13 ומחייבת גם הריסת חלק מהמבנה הקיים היום בחלקה).

2.     על החלטת המערערת לדחות את התביעה, הגישה המשיבה ערר שנדון בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (להלן-ועדת הערר או הוועדה) אשר מינתה שמאי מכריע, דנה בטענות הצדדים וביום 18.12.2011 החליטה כי על המערערת לשלם למשיבה פיצוי בגין הנזק שנגרם לקרקע, נזק בשיעור של 274,920 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה, ריבית, הוצאות ושכר טרחה.  המערערת, שלא הסכימה לקביעותיה המשפטיות של ועדת הערר, הגישה ערעור מינהלי ובינתיים עד לדיון בערעור שילמה את סכום הפיצוי למשיבה (בשל הליכי הוצל"פ שננקטו נגדה).

השאלות הטעונות הכרעה

·        ועדת הערר קבעה כמימצא עובדתי כי למשיבה זכויות של בר רשות במקרקעין, נושא עליו לא חולקים שני הצדדים  בערעור (למרות שחלקו עליו במסגרת ההליך בפני הוועדה). המערערת טוענת כי לבר רשות אין זכות לפיצויים מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

·        המערערת ביקשה לפטור אותה מתשלום פיצויים בהסתמך על סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, ועדת הערר קבעה כי מאחר והפגיעה עוברת את תחום הסביר אין לפטור המערערת מתשלום הפיצוי.

·        במהלך ניהול ההליכים בין הצדדים, בחנה המערערת אפשרות של הפקדת תוכנית מפורטת שתביא לשינוי התוכנית הפוגעת באופן שתבוטל הפגיעה במשיבה, ועדת הערר קבעה שאין להורות לשמאי להתייחס לאותה תוכנית מוצעת. המערערת מלינה על קביעה זו של הוועדה ועל סכום הפיצויים שנקבע המכונה על ידה כסכום "מופרז".

דיון והכרעה

האם בר רשות זכאי לפיצויים מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

 סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה מורה: 

"נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

3.     אין מחלוקת כי המשיבה אינה בעלת המקרקעין והשאלה היא מי ייחשב "כבעל זכות" במקרקעין הזכאי לפיצויים, כאשר מוסכם על הצדדים לצורך הדיון בערעור כי למשיבה זכויות של בר רשות. בתחילה-משנת 1958, החזיקה המשיבה במקרקעין מכח היותה יחידת סמך במשרד התחבורה ומשהוקמה כחברה ממשלתית המשיכה  להחזיק במקרקעין משנת 2004 ועד היום לרבות עד למועד הקובע, 25.12.2005.

4.     ועדת הערר בהחלטתה מיום 11.2.2010 (נספח 2 לערעור) קבעה כי "העובדה כי מדובר בזכויות חזקה בלבד, אינה פוגעת בעצם הזכות לתבוע פיצויים ויש לכך משמעות שמאית (שכן הזכות הינה זכות "חלשה" יותר מזכות בעלות או חכירה) אולם אין הדבר מאיין את זכות התביעה", וזאת בהסתמך על ע"א 10182/07 אלונית בניה ופיתוח בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל ועל ע"א 511/88 אריה מנדלבאום נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון.  השמאי המכריע קבע  כי ערך הקרקע לגבי בר רשות אינו דומה לערך הקרקע לבעלים או לחוכר לדורות. בהתייחס למשיבה כבת רשות דהיינו לאובדן האפשרות להשתמש במבנים ובקרקע, העריך השמאי את הפגיעה ב-60,000$ ( שערכם 274,920 ש"ח), מסקנה שאומצה ע"י ועדת הערר כהגיונית ונכונה בהחלטתה מיום 18.12.2011 (נספח 1 לערעור).

5.     לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, איני סבור כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר או בדרך יישום ההלכות המשפטיות על ידה.

אפנה בענין זה למדיניות הראויה כפי שנקבעה ע"י הש' א' פרוקצ'יה:

"הכלל הקבוע בסעיף 197 בדבר חובת פיצוי על פגיעה במקרקעין עקב תכנית משתלב בהגנה החוקתית על הקניין ומתפרש בהרחבה. כנגדו, החריגים לכלל הפיצוי על פגיעה במקרקעין, המפורטים בסעיף 200 לחוק, מתפרשים בצמצום, מאחר שהם משקפים סטייה מחובת הפיצוי על פגיעה קניינית...סעיף 197 לחוק נועד להרחיב את מעגל הנפגעים הזכאים לפיצוי, ולהיטיב את נזקו של בעל זכות "כלכלית" במקרקעין...בית המשפט, בדונו בזכות הפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק, הבהיר לא אחת כי אין לצמצם את תחום התפרשותה של הזכות לפיצוי וכי אין לגרוע ממנה בלא הוראה מפורשת של המחוקק. באותה מידה בולטת נטיית הצמצום בפירוש הסייגים לפיצוי האמורים בסעיף 200 לחוק. בר"ם  4443/03 עיריית חולון נגד רשות שדות התעופה בישראל.

הש' מ' נאור בפ"ד אלונית הנ"ל קבעה כי:

"בית המשפט דחה כאמור את הטענה לפיה רק בעל זכות במקרקעין לפי חוק המקרקעין זכאי לפיצויים ועמד על כך שגם בעל זכות חוזית יכול להיות זכאי לפיצוי. בית המשפט המחוזי קבע אמנם כי מדובר בזכות "חלשה"....השאלה אם בעל הסכם פיתוח זכאי לפיצוי היא שאלה מעורבת של משפט ועובדה, המצריכה, בין השאר, חוות דעת שמאית ..ניתן איפוא לסכם נקודה זו ולקבוע כי באופן עקרוני גם בעל הסכם פיתוח עשוי לבוא בגדר המונח "בעל זכות במקרקעין" והוא הדין לגבי מי שבא בנעליו...זאת ועוד, העובדה שהסכם הפיתוח נחתם לזמן קצר, עובדה עליה הרחיב בית המשפט המחוזי את הדיבור איננה מצביעה בהכרח על כך שבעל הסכם הפיתוח לא נפגע עקב התוכנית פגיעה שיש לפצות עליה" "א 10182/07 אלונית בניה ופיתוח בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל.